Gemeinsame Immobilie
verwalten - verkaufen - versteigern

Gemeinsam verkaufen 
an Dritte

Vielfach besteht seitens des Ehegatten, der aus der Immobilie ausgezogen ist, der Wunsch, das gemeinsame Eigentum (Miteigentum) so bald wie möglich zu verkaufen (zu bedenkende steuerliche Fragen beim Verkauf: siehe Kogel, in FamRZ 2003, 808). Eine Verfügung über die gemeinschaftliche Immobilie ist nur mit beiderseitigem Einverständnis der Ehegatten möglich (§ 747 S.2 BGB). Ist das erste Trennungsjahr noch nicht abgelaufen, hat keiner der Ehegatten die Pflicht einer Verwertung des gemeinsamen Eigenheims zuzustimmen. Damit im ersten Trennungsjahr keine unumstößlichen Fakten geschaffen werden, ist in diesem Zeitraum auch keineTeilungsversteigerung möglich. Weitere Tipps zur einvernehmlichen Immobilienauseinandersetzung
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Und was geschieht, wenn

• Ein Ehegatte zwar Interesse an der Übernahme der gemeinschaftlichen Immobilie zu Alleineigentum hat, dafür an den Ehegatten (Ablöse des Miteigentumsanteils) aber keinen angemessenen (Markt-)Preis bezahlen will? Es ist häufig so, dass der übernahmewillige Ehegatte kein Interesse an einer freihändigen Veräußerung haben wird. Warum? Weil er durch Mitbieten im Rahmen der Teilungsversteigerung die Übernahme der Immobilie zu Alleineigentum zu einem besseren (d.h. niedrigeren) Preis erwartet.
• Eine Verständigung eines Verkaufs an einen Dritten mit einer angemessenen Verteilung des Verkaufserlöses wegen Zustimmungsboykott eines Ehegatten nicht erreichbar ist, z.B. weil die Ehefrau mit den Kindern die Immobilie bewohnt und nicht verlassen will.
• Will ein Ehegatte und Miteigentümer die Immobilie selbst ersteigern, muss er in der Lage sein, das im Versteigerungstermin abgegebene Bargebot vollständig zu begleichen. Andernfalls drohen ihm Zwangsvollstreckungsmaßnahmen aus dem Zuschlagsbeschluss durch den anderen Miteigentümer. Sind sich die Miteigentümer über die Verteilung des Versteigerungserlöses nicht einig, kann auch hier keine Anrechnung, d.h. Kürzung der Zahlungsverpflichtung erfolgen. Ein Aufrechnung mit künftigen Verteilungserlös-Guthaben ist nicht möglich (vgl. BGH, Urteil vom 20.02.2008 – XII ZR 58/04).
• Weiterführende Links:
  » Praxistipps zur Immobilienverwertung 
  » Steuer und Immobilienverkauf

Miteigentum übertragen 
auf den anderen Ehegatten

Alternativ zum > gemeinsamen Verkauf der Immobilie , will oftmals einer der Ehegatten die gemeinsame Immobilie für den Fall der Scheidung zum Alleineigentum erwerben. Dazu muss der Miteigentumsanteil des einen Ehegatten (Veräußerer) auf den anderen Ehegatten (Erwerber) notariell übertragen werden. Als Gegenwert für die Anteilsübertragung haben sich die Ehegatten auf einen sog. Ablösebetrag zu verständigen. Diese Variante der einvernehmlichen Auseinandersetzung der gemeinsamen Ehewohnung kommt in der Praxis sehr häufig vor. Da auf der gemeinsamen Immobilie meist noch > gemeinsame Immobilienkredite lasten, müssen zusätzlich Regelungen zur alleinigen Schuldübernahme der Immobilienkredite durch den Erwerber gefunden werden oder die Alt-Kredite werden durch Neu-Kredite des Erwerbers abgelöst (Stichwort: Umschuldung). Die Anteilsübertragung ist meist Bestandteil einer umfassenden > Scheidungsfolgevereinbarung, mit der auch alle > sonstigen Folgesachenzur Vorbereitung einer > einvernehmlichen Scheidung außergerichtlich (notariell) geregelt werden. Hierfür sollte unbedingt ein erfahrenener Fachanwalt für Familienrecht zurate gezogen werden (> professionelle Vertragsgestaltung ). Weitere > Tipps zur Immobilienverwertung durch die Ehegatten finden Sie
> hier

Immobilienbewertung: 
Dieses Modell scheitert in der Praxis oft daran, dass das Übernahmeangebot dem übergebenden Ehegatten zu niedrig erscheint und sich in der Teilungsversteigerung einen höheren Erlös vorstellt. Oder umgekehrt: der zu Übernahme bereite Ehegatte erhofft sich über den Weg der Teilungsversteigerung die gesamte Immobilie zu einem geringeren Preis erwerben zu können als über das direkte Ablöseangebot des anderen Ehegatten. Man erlebt es in der Praxis immer wieder, dass der die Teilungsversteigerung betreibende Ehegatte die Immobilie erwirbt (ersteigert) und der andere Ehegatte ohnmächtig zuschauen muss, weil er nicht über die finanziellen Mittel verfügt, um entweder selbst zu bieten oder auch nur den gerichtlich angesetzten Preis durch ein gültiges Einspruchsverfahren außer Kraft zu setzen. In vielen Fällen scheitert ein substanzieller Einspruch bereits an einem Wertgutachten, da der Ehegatte hierfür nicht über die finanziellen Mittel verfügt.

• Weiterführende Links:
  » Streit um den Verkehrswert

Grunderwerbsteuer:
Nach § 3 Nr. 5 GrEStG ist der Grundstückserwerb durch den früheren Ehegatten des Veräußerers im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung von der Besteuerung ausgenommen. Steuerfrei sind danach alle Erwerbe aus Anlass der Ehescheidung, d. h. begünstigt ist jede Vermögensauseinandersetzung, die ihre Ursache in der Scheidung hat. Eine entsprechende Regelung findet sich in § 3 Nr. 5a GrEStG für den Grundstückserwerb durch den früheren Lebenspartner des Veräußerers im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Aufhebung der Lebenspartnerschaft. Dazu gehört auch die Auseinandersetzung von Bruchteilsgemeinschaften der Ehegatten bzw. Lebenspartner.

Einkommenssteuer | 10 Jahre Haltefrist:

BFH, Urteil vom 14.02.2023 – IX R 11/21 
Übertragung einer Haushälfte im Rahmen einer Scheidungsfolgenvereinbarung

Anmerkung: Zu den Voraussetzungen eines der Einkommenssteuer unterliegenden privaten Veräußerungsgeschäfts i. S. des § 23 I S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG, wenn der Steuerpflichtige seinem geschiedenen Ehegatten im Rahmen einer Scheidungsfolgenvereinbarung seine Miteigentumshälfte entgeltlich überträgt (FamRZ 2023, 857).

• Weiterführende Links und Literatur:
  » Steuerbehaftete Gegenstände
  » Steuerliche Auswirkung von Ausgleichszahlungen in Scheidungsfolgevereinbarungen
  » Herbert Grziwotz, Scheidung, Immobilienveräußerung und Spekulationsgewinn, in FF 2023, 401

Schenkungssteuer:

Wird die Miteigentumshälfte zwischen den Ehegatten ganz oder teilweise unentgeltlich übertragen, ist an die mögliche Schenkungssteuer zu denken. Gemäß § 13 Abs. 1 Nr. 4a bis c des Erbschaftsteuergesetzes gibt es drei Fälle, in denen eine Steuerbefreiung für das „Familienheim“ vorgesehen ist. Während des Lebens ist eine steuerfreie Übertragung einer Immobilie nur zugunsten des Ehe- oder Lebenspartners möglich. Im Falle des Erwerbs von Todes wegen ist eine steuerfreie Übertragung auch zugunsten der Kinder oder in besonderen Fällen zugunsten der Enkelkinder möglich, jedoch unter strengeren Voraussetzungen. Diese Regelungen bieten Möglichkeiten für steuerliche Gestaltungen.

Miteigentum übertragen
vor Scheidung und Zugewinnausgleich

Wird der Miteigentumsanteil vor Zustellung des Scheidungsantrags (= Stichtag für > Endvermögen ) übertragen, kann es zu unerwünschten Ergebnissen beim > Zugewinnausgleich kommen. Wird der Ablösebetrag vor Scheidungsantrag teilweise verbraucht, wird damit der Vermögensbestand bis zur Feststellung des Endvermögens teilweise verbraucht. Um dieses Ergebnis zu verhindern, sollte folgende ergänzende Regelung zum Zugewinn in den notariellen Übernahmevertrag mit aufgenommen werden:

Mustertext: „Dem Endvermögen eines Ehegatten wird der Betrag hinzugerechnet, um den der Anfangsbestand seines Verkaufserlösvermögens aus dem Immobilienverkaufs vermindert wird, es sei denn, der Verkaufserlös wird vor Zustellung des Scheidungsantrags für die Anschaffung eines Vermögensgegenstandes verwendet, der mindestens dem Wert des Verkaufserlöses entspricht und zum Endvermögen i.S.d. § 1375 Abs.1 S.1 BGB gehört. Über Verwendungen des Verkaufserlös zur Anschaffung von Vermögensgegenständen (Surrogate) vor Zustellung des Scheidungsantrags hat der jeweilige Ehegatten dem anderen Ehegatten Auskunft zu erteilen und diese zu belegen.“

Gemeinsamer 
Immobilienkredit

Wie wird mit gemeinsamen Immobilienkrediten der Ehegatten, im weiteren Verlauf umgegangen? > Steuerklassenwechsel, > Unterhaltszahlungen, doppelte Lebensführung; das alles sind Kosten, die durch Trennung und Scheidung auf die Betroffenen zufallen können und die vereinbarten monatlichen Raten an die Bank deutlich erschweren oder sogar ganz infrage stellen können. Die Beteiligten sollten zunächst wissen, wie flexibel der mit der Bank geschlossene Vertrag ist. Enthält der Vertrag die Möglichkeit einer vorzeitigen Ablösung, erleichtert das die Möglichkeit, eine wirtschaftlich sinnvolle Lösung zu finden. Leider ist in Zeiten steigender Immobilienpreise mit einer abnehmenden Bereitschaft der Banken zu rechnen, den Kunden entgegenzukommen. Vielmehr kann es sich für die Banken wieder lohnen, die Immobilien selbst zu verwerten. Eines kann ganz klar gesagt werden: Die Zeiten sind vorbei, in denen Banken auch ihre eigenen Kreditnehmer baten, sich nach einem geeigneten Käufer umzusehen, so etwas findet man nur noch in Ausnahmefällen. Für die Immobilieneigentümer heißt das im Klartext, dass es Banken gibt, die geradezu darauf warten, dass bei günstig erworbenen Häusern oder Grundstücken Zahlungsprobleme einsetzen und dann die attraktivsten Immobilien an sich reißen. Hier muss besonders darauf geachtet werden, dass sich die Banken korrekt verhalten und nicht einseitig beraten. Wer von Trennung und Scheidung betroffen ist, hat schon genug Probleme. Darüber hinaus einen zusätzlichen wirtschaftlichen Schaden verkraften zu müssen, bedeutet eine zusätzliche Belastung. Weitere Tipps zur Immobilienverwertung durch die Ehegatten finden Sie
> hier

• Weiterführende Links: 
  » Gemeinsamer Immobilienkredit – Lastenverteilung bei Trennung und Scheidung

Rechte und Pflichten 
bis zur Auflösung der Miteigentumsgemeinschaft 

Wird die Miteigentumsgemeinschaft der Ehegatten im Rahmen der Teilungsversteigerung nicht aufgehoben, weil der verwertungsunwillige Ehegatte sich mit Erfolg auf rechtliche Schutzmechanismen des Versteigerungsrechts berufen konnte, verbleiben dem verwertungswilligen Ehegatten als Alternative nur die Ausschöpfung aller in Betracht kommenden Rechte im Rahmen der Benutzung und Verwaltung der Immobilie.
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Kein Anspruch
auf gemeinsamen freihändigen Verkauf

Finden die Ehegatten zur > Vermögensauseinandersetzung ihrer gemeinsamen Immobilie keine > einvernehmliche Regelung, taucht die Frage nach der Auseinandersetzung der gemeinamen Immobilie im Wege der (zwangsweisen) Teilungsversteigerung auf und wie sich diese rechtlich verhindern lässt (> Einwendungen gegen die Teilungsversteigerung). Welches rechtliche Instrumentarium steht dem verkaufsbereiten Ehegatten zur Verfügung, um die Immobilie nach seinen Vorstellungen zu verwerten? Jetzt stellt sich die Frage, ob ein Ehegatte (Miteigentümer) den anderen Ehegatten (Miteigentümer) zum > Verkauf der Immobilie zwingen kann? Da den Eheleuten das Eigentum an der Immobilie gemeinschaftlich zusteht (= Gemeinschaft nach Bruchteilen gem. § > 741 BGB), gelten für die Auseinandersetzung der Eigentümergemeinschaft die §§ 742 bis 758 BGB. Der Verkauf der Immobilie führt zur Aufhebung der Eigentümergemeinschaft. Nach § > 749 Abs.1 BGB kann die Aufhebung verlangt werden (Aufhebungsanspruch). Den Vollzug des Aufhebungsanspruchs regelt § > 753 Abs.1 S.1 BGB. Ein Anspruch auf gemeinsamen Verkauf der Immobilie sieht das Gesetz aber nicht vor.

• Weiterführende Links: 
  » Der einvernehmliche Verkauf der gemeinsamen Immobilie > hier 
  » Schadensersatz wegen Verkaufsboykott?

Anspruch
auf Teilungsversteigerung

Unmissverständlich bringt § > 753 Abs.1 S.1 BGB zum Ausdruck, dass bei Grundstücken die Aufhebung der Gemeinschaft nicht durch Verkauf, sondern durch Teilungsversteigerung zu erfolgen hat. Und tatsächlich: Es gibt keinen anderen Ausweg. Einen Anspruch gegen den anderen Ehegatten (Miteigentümer) auf Zustimmung zum freihändigen Verkauf gibt es nicht. Aus § > 745 Abs.2 BGB lässt sich ein solcher Anspruch nicht ableiten, weil sich hieraus allenfalls ein Anspruch auf Zustimmung zu einer bestimmten Verwaltung oder Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums ergeben kann. Doch ist die Veräußerung kein Gebrauch, sondern vielmehr die Aufgabe des Gebrauchs der Immobilie. Ergebnis: wer trotz Verwertungsboykotts eines Ehegatten die gemeinsame Immobilie zu Geld machen möchte, muss den beschwerlichen und steinigen Weg durch die Teilungsversteigerung gehen. Als Zwangsverfahren findet die Teilungsversteigerung gegen den Willen der Miteigentümer, in einem als Teil der Zwangsvollstreckung geregelten Verfahren statt, und sie wird unter Anwendung der allgemeinen Bestimmungen des Vollstreckungsrechts durchgeführt (§ > 180 ZVG.) Sie ist mit einem > freihändige n Verkauf zur Aufhebung der Gemeinschaft mehrerer Teilhaber nicht vergleichbar. Ein Anspruch auf Zustimmung zum freihändigen Verkauf gegen den verwertungsunwilligen Ehegatten (Miteigentümer), würde im Ergebnis eine Umgehung der möglichen > Einwendungen gegen die Zwangsverwertung im Versteigerungsverfahren darstellen.

• Weiterführende Links: 
  » Einwendungen gegen die Teilungsversteigerung > hier 
  » Ausnahmefall: Rückübertragung des zugewendeten Miteigentums an Immobilie

Anspruch auf Mietvertrag
zur Ehewohnung anlässlich der Scheidung

Die Sonderbestimmungen zur vorläufigen und endgültigen Wohnungszuweisung (§ > 1361b BGB und § > 1568a BGB) können zur familienrechtlichen Überlagerung des Rechts auf Teilungsversteigerung führen. Insbesondere die Begründung eines Mietverhältnisses zugunsten eines Ehegatten am Versteigerungsobjekt nach § 1568a Abs.5 BGB kann ein Teilungsversteigerungsverfahren unattraktiv machen. 
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• Weiterführende Links:
  » Bedeutung von Mietverhältnissen bei der Teilungsversteigerung

Aufhebung der Gemeinschaft 
vertraglich ausschließen 

Im Wege eines > Ehevertrages oder > Scheidungsfolgenvereinbarung können die Ehegatten und Miteigentümer der Immobilie das Recht auf Aufhebung der Gemeinschaft für immer oder zeitlich befristet ausschließen (§ 1010 Abs.1 BGB). Eine solche Vereinbarung bedarf der notariellen Form.

Mustertext:
Wir vereinbaren hiermit gemäß § 1010 BGB, dass das Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, bis zum Ablauf des [DATUM] ausgeschlossen ist. Die Eintragung dieses befristeten Ausschlusses der Aufhebung der Gemeinschaft an jedem Miteigentumsanteil zugunsten des jeweiligen Eigentümers des anderen Miteigentumsanteils im Grundbuch wird hiermit bewilligt und beantragt.

Dingliches Wohnrecht 
vereinbaren 

Wer ersteigert eine Immobilie, die mit einem dinglichen Wohnrecht belastet ist? Dingliche Wohnrechte, die in Abteilung II des Grundbuchs und im Rang nach einer Grundschuld (Abteilung III) der immobilienfinanzierenden Bank eingetragen werden, bleiben im Fall einer Teilungsversteigerung bestehen. Das Wohnrecht ist also von jedem Ersteher als dingliche Last zu übernehmen. D.h der Ersteher bekommt eine Immobilie, die mit dem Nießbrauch belastet bleibt. Da der Ersteher die Immobilie für die Zeit des bestehenden Wohnrechts nicht selbst nutzen kann, wird das Biet-Interesse recht gering sein. 

Mustertext 
Befristetes Wohnrecht bei Eigentumswohnung:
Die Ehefrau, erhält für die Zeit bis einschließlich des [Datum] das befristete und unentgeltliche Wohnungsrecht in dem in Ziffer 1. genannten Grundbesitz, bestehend aus dem Recht der ausschließlichen Benutzung der gesamten Sondereigentumseinheit einschließlich aller dazugehöriger Sondernutzungsbereiche. Mit dem Wohnungsrecht ist verbunden das Recht auf Mitbenutzung der zum gemeinsamen Gebrauch der Hausbewohner bestimmten gemeinschaftlichen Anlagen, Einrichtungen und Räume. Die Berechtigte ist befugt, Dritte in die Wohnrechtsräume aufzunehmen; die Überlassung des Wohnungsrechtes insgesamt an Dritte ist jedoch ausgeschlossen. Dies gilt auch für den Fall des Verlassens des Anwesens. Ersatzzahlungen sind auch in diesem Fall nicht zu leisten. Die Wohnung ist durch den Eigentümer in stets gut bewohnbarem und gut beheizbarem Zustand zu halten, die erforderlichen Schönheitsreparaturen hat die Wohnungsberechtigte jedoch selbst auf ihre Kosten vorzunehmen. Hausordnungs-, Garten- und Winterarbeiten hat die Wohnungsberechtigte selbst durchzuführen. 
Die Berechtigte hat sämtliche laufende Kosten des Wohnungsrechtes, wie der Beheizung, des Strom- und Wasserverbrauches selbst zu tragen, wie auch alle sonstigen laufenden Gebühren wie für Müllabfuhr, Kaminkehrer, Kanal und ähnliches. 
Die Beteiligten bestellen hiermit das befristete Wohnungs- und Benutzungsrecht nach den vorstehenden Vereinbarungen an der in Ziffer I. bezeichneten Sondereigentumseinheit zugunsten der Ehefrau als Alleinberechtigte. Sie bewilligen und beantragen, dieses befristete Wohnungsrecht in das Grundbuch einzutragen. Das Recht erhält Rang nach den derzeit eingetragenen, in Ziffer VI. bezeichneten Rechten. Die Eintragung an vorerst nächstoffener Rangstelle ist zulässig. Insbesondere ist der Berechtigten bewusst, dass der Vorgang von Grundpfandrechten im Versteigerungsfall zur Löschung des Rechtes führen kann.

Dingliche Vorkaufsrechte
vereinbaren 

Ehegatten, die eine gemeinsame Immobilie anschaffen und eine Teilungsversteigerungverhindern möchten, sollten mit > Ehevertrag sich gegenseitig dingliche Vorkaufrechte (§ 1094 BGB) am jeweiligen Miteigentumsanteil des anderen Ehegatten einräumen. Die Teilungsversteigerung zur Aufhebung einer Gemeinschaft gemäß den §§ 180-185 ZVG zählt grundsätzlich zum Kreis der Vorkaufsfälle, obwohl keine rechtsgeschäftliche Verfügung zugrunde liegt (Heintz in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 9. Aufl., § 1097 BGB (Stand: 01.07.2020), Rn. 12). Das bedeutet, dass die übrigen Miteigentümer nach der Versteigerung ihr bestehen bleibendes Vorkaufsrecht ausüben können. Vorkaufsrechte sind also äußerst hinderlich für eine Verwertung der Immobilie im Wege der Teilungsversteigerung. Es wird sich kaum ein Bieter finden lassen, der eine mit Vorkaufsrechten belastete Immobilie ersteigert.

Mustertext:
Wir räumen uns hiermit gegenseitig an unseren jeweiligen Miteigentumsanteilen zugunsten des jeweiligen Eigentümers des anderen Miteigentumsanteils jeweils ein subjektiv-dingliches Vorkaufsrecht ein, wofür folgende Bestimmungen gelten:
a) Die Vorkaufsrechte sind für den ersten echten Verkaufsfall eingeräumt, bei welchem sie erstmals rechtlich ausgeübt werden können.
b) Die Vorkaufsrechte können nicht ausgeübt werden bei einem Verkauf, welcher an einen gesetzlichen Erben des jeweiligen Verpflichteten erfolgt.
c) Die Frist für die Ausübung der Vorkaufsrechte beträgt zwei Monate. Für die Vorkaufsrechte gelten im Übrigen die gesetzlichen Bestimmungen. Wir sind uns über die Einräumung dieser Vorkaufsrechte ausdrücklich einig.
Ein Rangvorbehalt wird nicht vereinbart. Die Eintragung eines jeden Vorkaufsrechtes an dem jeweiligen Miteigentumsanteil zugunsten des jeweiligen Eigentümers des anderen Miteigentumsanteils in das Grundbuch wird bewilligt und beantragt.
Die Vorkaufsrechte erhalten Rang nach dem vorstehend bestelltem Wohnungsrecht zugunsten der Ehefrau und nach der Vereinbarung gemäß § 1010 BGB, jedenfalls jedoch vorerst nächst offene Rangstelle. Die Vorkaufsrechte sollen ausdrücklich nicht befristet vereinbart werden.

BGH, Beschluss vom 16.11.2022 – XII ZB 100/22 
Teilungsversteigerung während der Trennungszeit

Leitsatz: Die schutzwürdigen Belange des teilungsunwilligen Ehegatten werden durch ein Schrankensystem aus materiell-rechtlichen Einwendungen nach §§ 1365, 1353 Abs. 1 Satz 2, 242 BGB, die im Drittwiderspruchsverfahren geltend zu machen sind, und vollstreckungsschützenden Vorschriften im Teilungsversteigerungsverfahren nach § 180 Abs. 2 und 3 ZVG, § 765 a ZPO gewahrt.

Anmerkung: Der BGH hat die bisher strittige Frage geklärt, ob es zulässig sein kann, die Teilungsversteigerung der Ehewohnung, die sich im Miteigentum der Ehegatten befindet, bereits vor Rechtskraft der Scheidung zu betreiben. Hier wurde nach einer Ansicht immer wieder § 1361b BGB ins Feld geführt, der für die Ehewohnung einen besonderen Schutz (auch gegen Teilungsversteigerungen) aufbaue. Der BGH hat dieser Ansicht, § 1361b BGB würde eine Sperrwirkung gegen die Teilungsversteigerung enthalten, eine Absage erteilt. Vielmehr sei in jedem Einzelfall eine Abwägung aller beteiligten Interessen vorzunehmen (vgl. auch OLG Stuttgart NJW 2021, 1892). Der BGH geht in dieser Entscheidung weiter  darauf ein, welche Einwendungen gegen die Teilungsversteigerung einem versteigerungsunwilligen Ehegatten insgesamt zur Verfügung stehen. . Neben famillienrechtlichen Einwendungen gibt es eine Reihe von weiteren allgemeinen Rechtsmitteln, wie sie bei jeder Versteigerung in Betracht kommen (z.B. Antrag auf Zuschlagsversagung nach § 74a ZVG oder § 85a ZVG, Forderung nach Sicherheiten gem. § 67 ZVG etc.). Im Folgenden wird auf die möglichen Einwendungen gegen die Teilungsversteigerung weiter eingegangen:

Antrag
auf einstweilige Einstellung des Verfahrens

AG Groß-Gerau, Beschluss v. 04.08.2016 – 24 K 103/15 
Einstweilige Einstellung der Teilungsversteigerung

§ 180 Abs.2 bis Abs.4 ZVG eröffnen Möglichkeiten, eine einstweilige (vorübergehende) Verfahrenseinstellung zu erreichen (> Rechtsprechung zu § 180 ZVG). Der Antrag auf einstweilige Einstellung ist fristgebunden (§ 30 b Abs.1 S.2 ZVG). Der Einstellungsantrag muss binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab Zustellung einer Belehrung über die Einstellungsmöglichkeit beim Gericht eingegangen sein. Er kann innerhalb dieser Frist auch zu Protokoll der Geschäftsstelle gestellt werden. Nach Fristablauf kann im weiteren Verlauf des Verfahrens aus den Gründen des § 180 Abs. 2 oder 3 ZVG keine einstweilige Einstellung mehr erfolgen.

• § 180 Abs. 2 Satz 1 ZVG:
  Einstellung des Verfahrens für längstens 6 Monate , wenn das angemessen erscheint. Obwohl nach § 180 III S. 2 ZVG mehrere Anträge auf einstweilige Einstellung von jeweils bis zu sechs Monaten gestellt werden können, erfolgen in der Praxis regelmäßig nicht mehr als zwei Einstellungen, sodass spätestens ein Jahrnach Antragstellung auch gegen den ausdrücklichen Willen des anderen das Teilungsversteigerungsverfahren beginnt.
• § 180 Abs. 3 Satz 1 ZVG:
  Einstellung zur Abwendung einer ernsthaften Gefährdung des Wohls eines gemeinschaftlichen Kindes. Bei den Parteien der Teilungsversteigerung muss es sich um Ehegatten bzw. frühere Ehegatten handeln (AG Dorsten, Beschluss vom 25.01.2013 > 18 K 45/12). Die einstweilige Einstellung des Verfahrens kann gemäß § 180 Abs. 3 ZVG beantragt werden, sofern dies zur Abwendung einer ernsthaften Gefährdung des Wohls des gemeinschaftlichen Kindes erforderlich ist. Der Einstellungsantrag muss in jedem Fall eingehend und plausibel begründet werden. Die zu seiner Begründung vorgebrachten Tatsachen müssen auf Verlangen des Gerichts glaubhaft gemacht werden. Bei den strengen Anforderungen an die ernsthafte Kindeswohlgefährdung geht es nicht um das materielle, sondern nur um das körperliche, geistige und seelische Wohl des Kindes (LG Hamburg v. 3.11.1987 – 76 T 3/87, FamRZ 1988, 424). Regelmäßig ist auch ein ursächlicher Zusammenhang der geltend gemachten gesundheitlichen Probleme mit der Zwangsräumung notwendig (LG Konstanz v. 8.6.2001 – 1 T 133/01). Dazu
  
  AG München, Beschluss v. 28.08.2017 – 1517 K 202/17 (unser Az.: 519/16)
  Einstweilige Einstellung wegen Kindeswohlgefährdung?
  Als weitere Beispielfälle seien erwähnt:

• Schützenswerte Motive:
  • Das Kind steht noch einige Zeit in der Ausbildung. Außerdem würde ein Umzug die schulische Entwicklung gefährden (Diederichsen, NJW 1986, 1283 (1285));
  • Die anderweitige Unterbringung einer kinderreichen Familie ist nicht mit zumutbarem Aufwand möglich (Diederichsen, NJW 1986, 1283, 1285);
  • Ernsthafte sonstige, vor allem psychische Probleme eines oder mehrerer Kinder (> Musterantrag).
• Nicht schützenswerte Motive:
  • Der Wunsch nach Beibehaltung des bisherigen Lebensstandards, z.B. ein eigenes Zimmer für jedes Kind (LG Essen v. 12.4.1988 – 7 T 162/88, FamRZ 1988, 1191);
  • Der bloße Verlust des Familienheims verbunden mit Umzug, Orts- und Schulwechsel (LG Berlin v. 18.12.1991 – 81 T 451/91, Rpfleger 1992, 170; LG Essen v. 12.4.1988 – 7 T 162/88, FamRZ 1988, 1191). Dieses in der Praxis am häufigsten vorgetragene Argument ist eine in der Natur des Versteigerungsverfahrens liegende Folge. Sie begründet aus sich keine besondere Gefährdung des Kindeswohls.

Gegen den Antrag auf einstweilige Einstellung des Teilungsversteigerungsverfahrens kann eingewendet werden, dass

• der Antragsteller dringend auf den Erlös aus der Teilungsversteigerung angewiesen ist,
• wenn beide Eheleute nicht in der Lage sind, die laufenden Belastungen zu tragen
  
  

Drittwiderspruchsklage
wegen eines die Veräußerung hindernde Rechts 

Besteht an dem Versteigerungsobjekt ein “Veräußerung hinderndes Recht” kann dieses im Wege der Drittwiderspruchsklage (§ > 771 ZPO) gegen die Zulässigkeit der Teilungsversteigerung geltend zu machen werden (BGH FamRZ 1972, 363). Hier folgt eine Auswahl von möglichen, die “Veräußerung hindernde Rechte”, wobei die Aufzählung keinen Anspruch auf Vollständigkeit erhebt.

Verfügungsbeschränkung
gem. § 1365 BGB

BGH, Beschluss vom 14.06.2007 – V ZB 102/06 
Einwand des § 1365 BGB

Leitsatz: “Stellt der Miteigentumsanteil an einem Grundstück das ganze Vermögen eines im gesetzlichen Güterstand lebenden Ehegatten dar, bedarf sein Antrag auf Anordnung der Teilungsversteigerung der Zustimmung des anderen Ehegatten.”

Anmerkung: Stellt das Versteigerungsobjekt für einen Ehegatten im Wesentlichen sein gesamtes Vermögen dar, hat der andere Ehegatte ein nach § > 1365 BGB die “Veräußerung hinderndes Recht“, indem er die Zustimmung zur Teilungsversteigerung verweigert (vgl. OLG Hamm, Beschluss vom 29.09.2011 – II-4 WF 20/11). § 1365 BGB gilt während der Dauer der Ehe, also bis zur Rechtskraft der Scheidung und beim Güterstand der > Zugewinngemeinschaft und aber nicht bei > Gütertrennung. Während der Trennungszeit wird hier häufig § > 1365 BGB entgegenstehen, da in vielen Fällen die Immobilie im Wesentlichen das Gesamtvermögen beider Ehegatten darstellt. Wird die Einwilligung nach § > 1365 Abs.1 S. 1 BGB ohne ausreichenden Grund verweigert, kann sie auf Antrag durch das Familiengericht ersetzt werden, wenn die beabsichtigte Teilungsversteigerung den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht (§ > 1365 Abs.2 BGB). Also muss ein zusätzliches Verfahren vor dem Familiengericht zur Zustimmungsersetzung durchgeführt werden. § > 1365 Abs.1 S.1 BGB ist eine Schutzbestimmung, die nach weit verbreiteter Auffassung bezweckt, den anderen Ehegatten vor einer Gefährdung seiner Anwartschaft auf Zugewinnausgleich bei Beendigung des Güterstandes zu schützen. Folge: Ist der Miteigentumsanteil des versteigerungswilligen Ehegatten dessen Gesamtvermögen, wird es schwer, eine gerichtliche Zustimmungsersetzung nach § 1365 Abs.2 BGB erreichen, solange der Zugewinnausgleich nicht durchgeführt ist. Spätestens nach erfolgter Scheidung kann dann aber der Antrag auf Teilungsversteigerung gestellt werden, weil § > 1365 BGB dann nicht mehr gilt.

Verfügungsbeschränkung
wegen Rücksichtnahmegebot (§ 1353 Abs.1 S.2 BGB)

OLG Dresden, Beschluss vom 4.11.2021 – 23 UF 259/21 
Teilungsversteigerung der Ehewohnung vor Rechtskraft der Scheidung?

Anmerkung: Das OLG Hamburg, Beschluss vom 28. Juli 2017 – 12 UF 163/16 stellte sich erstmalig auf den Standpunkt, dass eine Teilungsversteigerung vor Rechtskraft der Scheidung unzulässig sei. Das folge aus dem > Rücksichtnahmegebotdes § 1353 BGB Abs.1 S.2 BGB und führe zu einem die Veräußerung hinderndem Recht gem. § 771 ZPO, weil die Teilungsversteigerung in diesem Fall den Grundsätzen von Treu und Glauben widerspreche, insbesondere wegen des Schutzes des räumlich gegenständlichen Bereichs der Ehe. Denn die Immobilie behält bis zur Rechtskraft des Scheidungsbeschlusses ihren > Charakter als eheliche Wohnung. Die Auffassung des OLG Hamburg ist in Rechtsprechung und Literatur auf herbe Kritik gestoßen. Das OLG Dresden schließt sich dieser Kritik an (siehe Abschnitt II.2.c der Entscheidungsgründe). Stattdessen wird eine Interessenabwägung gefordert, weil das Rücksichtnahmegebot (§ 1353 Abs.1 S.2 BGB) dies verlange (so auch OLG Jena, Beschluss vom 30.8.2018 – 1 UF 38/18; OLG Stuttgart, Beschluss vom 29.10.2020 – 15 UF 194/20; AG Aachen, Beschuss vom 28.1.2020 – 228 F 296/19; Wever, FamRZ 2021, 663, jeweils m.w.N.), wobei im Falle einer beiderseitig fehlender triftiger Gründe die Teilungsversteigerung zu unterbleiben hat. Im Fall des OLG Dresden fand eine Analyse zu der Frage statt, welcher der Eheleute sich auf triftige Gründe gegen die Teilungsversteigerung berufen könnte (siehe Abschnitt II.3 der Entscheidungsgründe). Ob die Auffassung des OLG Dresden sich in Zukunft durchsetzt, bleibt abzuwarten (siehe kritische Anmerkung von Walter Kogel zu OLG Dresden, in FF 2022, 367 ff). Der BGH hat zur Frage des Rücksichtnahmegebots (§ 1353 Abs.1 S.2 BGB)  als ein die Veräußerung hinderndes Recht bisher nicht entschieden.

Praxishinweis: Wenn sich die Ansicht des OLG Dresden durchsetzt, wird eine Teilungsversteigerung der Ehewohnung vor Rechtskraft der Scheidung eine schwieriges und risikoreiche Angelegenheit. Es kann dazu motivieren, Scheidungsverfahren mit unzähligen > Folgesacheanträge in die Länge zu ziehen.

Veräußerung hinderndes Recht
wegen Anspruch auf Rückübertragung des Miteigentumsanteils

Kann mit einem Rückübertragungsanspruch die Versteigerung nach § 771 ZPO durch eine > Drittwiderspruchsklage verhindert werden? Widerspruch gegen die Betreibung der Teilungsversteigerung durch einen Ehegatten ist möglich, wenn der andere Ehegatte ein die Veräußerung hinderndes Recht an der Immobilie geltend machen kann. Ob das Recht eines Ehegatten auf Rückübertragung der Immobilie zum alleinigen Eigentum ein die “Veräußerung hinderndes Recht” im Sinne des § 771 ZPO ist, erscheint strittig. Solch ein Rückübertragungsrecht kann sich aus der Tatsache ergeben, dass dem anderen Ehegatten im Wege einer > ehebedingten Zuwendung das Miteigentumsrecht eingeräumt wurde, auf dessen Grundlage nun die Teilungsversteigerung betrieben wird. Mehr dazu
> hier

OLG Bremen, Beschluss v. 22.08.2017 – 5 WF 62/17 
Zutrittsverweigerung bei Streit um Immobilienverkauf

Sachverhalt: Die Beteiligten sind getrennt lebende Ehegatten, die beim Amtsgericht – Familiengericht – Bremerhaven ein Scheidungsverfahren (Gesch.-Nr. 154 F 1095/14) betreiben. Sie sind jeweils zur Hälfte Miteigentümer des von dem Antragsgegner genutzten Hausgrundstücks. Diese Immobilie betreffend ist beim Amtsgericht Bremerhaven ein von dem Antragsgegner eingeleitetes Teilungsversteigerungsverfahrenanhängig (Az. 11b K 84/16). Die Antragstellerin hat am 6.1.2017 einen Makler mit der Veräußerung der Immobilie beauftragt. Der Antragsgegner verweigert diesem den Zutritt zu der Immobilie.Kein Zutrittsrecht – nur bei besonderem Grund: Ein Ehegatte, der das im Miteigentum stehende Hausgrundstück endgültig verlassen (mehr zum Auszug und Zuweisung der Ehewohnung > hier) hat, hat kein Recht auf Gewährung von Zutritt zu der Immobilie für sich oder Dritte ohne Vorliegen eines besonderen Grundes. Der Wunsch nach Besichtigung durch einen Makler und weitere Personen mit dem Ziel des freihändigen Verkaufs der Immobilie stellt keinen besonderen Grund in diesem Sinne dar, wenn der in der Immobilie verbliebene Ehegatte einen > freihändigen Verkauf ablehnt und stattdessen die Teilungsversteigerung betreibt.

• Blog-Artikel:
  » Sabotageverhalten eines Ehegatten gegen Hausverkauf und die Rechtsfolgen  

Zu jeder Immobilienversteigerung gibt es ein gerichtliches Verkehrswertgutachten, das von einem Sachverständigen erstellt wird. Und vom Vollstreckungsgericht in Auftrag gegeben wird. Der Verkehrswert wird durch den Sachverständigen auf Basis der Vorschriften der > ImmowertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) und > WertR(Wertermittlungsrichtlinie) und unter Beachtung besonderer Regelungen des > ZVGbestimmt. Bei Teilungsversteigerungen kann der Antragsteller dem Antrag dem Vollstreckungsgericht ein Gutachten mit einreichen. Das Gutachten muss jedoch den verfahrensrechtlichen Regeln entsprechen. Für die Erstellung des Gutachtens ist eine Objektbesichtigung notwendig. Der Gutachter muss zum Ortstermin alle Räume und Örtlichkeiten persönlich besichtigen. An dieser Ortsbesichtigung haben die Verfahrensbeteiligten das Recht, persönlich teilzunehmen oder sich von einem Rechtsbeistand (Anwalt) vertreten zu lassen. Der Gutachter benötigt für die objektive Bewertung die Mithilfe der Betroffenen. Die besteht darin, dem Gutachter Einsicht in Unterlagen wie Bauzeichnungen, Flächen-, und Raumberechnungen, Mietverträge, Pachtverträge etc. zu gewähren und den Zutritt zum Haus zu gestatten. Weder darf der Gutachter sich gegen den Willen des Eigentümers Zutritt verschaffen noch hat er einen Anspruch darauf, Unterlagen vom Betroffenen zu verlangen. Durch Blockade-Maßnahmen gegenüber dem Gutachter kann aber die Erstellung des Gutachtens nicht verhindert werden. Der Gutachter wird dann Im Zweifelsfalle das Objekt nach dem äußeren Anschein und den eventuell vorhandenen Planunterlagen bewerten. Jetzt ist der Gutachter gehalten, das Haus von der Straße aus zu bewerten. Für die für den Gutachter sichtbaren Teile des Objektes ergibt sich daraus kein Problem. Nachteilig auf den Verkehrswert wird sich jedoch die Bewertung für die nicht sichtbaren Objektteile (Gebäudeinnenausstattung) auswirken, da der Gutachter hier nur von Annahmen ausgehen kann. Dies führt in der Regel dann zu Wertabschlägen, die den Gesamtwert negativ beeinflussen.

Frage: Kann gegen das Verkehrswertgutachten Rechtsmittel eingelegt werden? Ja (ausführliche Antwort: unser Az.: 10/17, D3/D458-19).

• Weiterführende Links:
  » Schätzung des Mietwerts in Unterhaltssachen wegen Verweigerung der Begutachtung des Mietwerts

Erlösgemeinschaft
tritt an die Stelle der Miteigentumsgemeinschaft

Leider ist der Streit der Miteigentumsgemeinschaft mit dem Zuschlagsbeschluss nicht unbedingt beendet. Einige Wochen nach dem Zuschlag führt das Versteigerungsgericht einen Verteilungstermin mit dem Ziel durch, den bis dahin hinterlegten Versteigerungserlös unter den Miteigentümer entsprechend der Anteile an dem Grundstück zu verteilen. Der Erlös steht allen ehemaligen Miteigentümern gemeinschaftlich zu und bleibt grundsätzlich ungeteilt. Die ehemalige (Miteigentümer-)Gemeinschaft setzt sich am Versteigerungserlös fort. Anders als in der Zwangsversteigerung erfolgt bei Teilungsversteigerung keine automatische Aufteilung. Der Erlös aus der Teilungsversteigerung tritt als dingliche Surrogation an die Stelle des versteigerten Grundstücks. Nach Abzug der Kosten i.S.d. § 748 BGB steht der erzielte Versteigerungserlös den bisherigen Eigentümern gemeinschaftlich zu. Diese Erlösgemeinschaft gilt es nun auseinanderzusetzen. Allerdings ist dies nicht mehr Aufgabe des Vollstreckungsgerichts. Der Erlös wird beim Streit um die Erlösverteilung hinterlegt (§ 117 Abs.2 S.3 ZVG). Die Erlösgemeinschaft setzt sich nunmehr an der Forderung gegenüber der Hinterlegungsstelle fort. 

Verteilungsmaßstab 
zur Erlösverteilung

Der Verteilungsmaßstab richtet sich nach der materiellen Rechtslage unter den Mitgliedern der Erlösgemeinschaft. Die materielle Rechtslage ergibt sich aus §§ 755 ff BGB. Im Zweifel ist anzunehmen, dass den Teilhabern gleiche Anteile zustehen (§ 742 BGB). Wenn beide Eheleute zu 50% Miteigentümer waren, dann wird der Erlös auch zu 50% zwischen ihnen aufgeteilt. Dies gilt unabhängig davon, wer welchen Anteil bei der Anschaffung der Immobilie finanziert bzw. bezahlt hat oder sonstiger Beitrag geleistet wurde.

Beispiel: Die Immobilie wurde für 400.000,– € angeschafft und steht im Miteigentum beider Ehegatten jeweils zur Hälfte. Der Ehemann hat hierfür 300.000,– € investiert. Der Rest wurde über die Bank fremdfinanziert. Den entsprechenden Darlehensvertrag haben beide Ehegatten mit der Bank abgeschlossen. Die monatlichen Kreditbelastungen bezahlt der Ehemann allein. Hier bekommt vom Veräußerungs- bzw. Versteigerungserlös der Ehemann nicht die gesamte Summe, weil er alleine die Finanzierungsbelastungen und Anschaffungskosten getragen hat. Die Verteilung richtet sich ausschließlich nach dem Miteigentumsanteil. Also steht der Ehefrau 50 % vom Erlös aus der Immobilienverwertung zu. Eine (Wert-)Korrektur dieses vorläufigen Ergebnisses erfolgt allenfalls über den Zugewinnausgleich. Die Zahlung der Kreditbelastungen (Hausbelastungen) durch den Ehegatten ändern ebenfalls nichts an der Verteilung des Erlöses nach dem Maßstab 50:50. Die Frage, wie die Hausbelastungen des Ehemannes zu berücksichtigen sind erfolgt über das Unterhaltsrecht oder über § 426 BGB: Näheres dazu siehe „Schulden“ und „Immobilie bei Trennung und Scheidung“.

Fazit – Praxishinweis:

Wer bei der Erlösverteilung nach Verkauf einer gemeinsamen Immobilie von dem Verteilungsmaßstab nach Maßgabe der Miteigentumsanteile abweichen möchte, weil die Finanzierungsbeiträge der Miteigentümer unterscheidlich hoch sind und nach Anteil der Finanzierungsbeiträge die Erlösverteilung erfolgen soll, ist dringend zu empfehlen den Verteilungsmaßstab vor Anschaffung der Immobilie schriftlich zu regeln und vereinbaren.

Streit
um die Erlösverteilung 

Anspruch auf Einwilligung zur Auszahlung und Verteilung:
Der Erlös kann selbst bei einer bisherigen Bruchteilgemeinschaft nur an alle ehemaligen Eigentümer gemeinsam ausgezahlt werden (Stöber, § 180 ZVG, Anm. 17.8 e). Sind Eheleute zu je ½ Eigentümer gewesen, wird der Versteigerungserlös nicht etwa vom Gericht je zur Hälfte der Ehefrau und dem Ehemann zugeteilt. Die Ehegatten müssen sich vielmehr auf einen Auszahlungsmodus einigen. Geschieht dies nicht, wird der Erlös nicht ausbezahlt, sondern per Gericht “zur gesamten Hand” hinterlegt. Bei dieser Art der Hinterlegung des Erlös-Guthabens ist zur Auszahlung ist eine übereinstimmende Anweisung aller Beteiligten erforderlich. Kann diese nicht beschafft werden, wird die Verteilung blockiert. Die ehemaligen Miteigentümer müssen sich außergerichtlich oder gerichtlich über die Frage der Erlösverteilung auseinanderzusetzen. Das hat zur Folge, dass es zur Auszahlung von der Hinterlegungsstelle nur kommt, wenn die Forderung gegenüber der Hinterlegungsstelle von der Erlösgemeinschaft übereinstimmend geltend gemacht wird. Ist man sich über die Auszahlung und Verteilung des Erlöses uneinig, muss ein Anspruch auf Einwilligung zur Auszahlung und Verteilung geltend gemacht werden (BGH, FamRZ 2010, 354, 355). Ob und wie der hinterlegte Versteigerungserlös zur Verteilung kommt, hängt davon ab, ob es einen durchsetzbarenAuszahlungsanspruch gibt.

Zurückbehaltungsrecht
Einwendungen gegen Verteilungsanspruch:

BGH, Beschluss vom 22.02.2017 – XII ZB 137/16 
Welche Einwendungen aus dem Scheidungsstreit taugen als Einwand gegen die Erlösverteilung?

Anmerkung: Bis zur Entscheidung des BGH im Jahr 2017 (BGH, Beschluss vom 22.02.2017 – XII ZB 137/16) war es nicht klar, mit welchen Einwendungen die Verteilung (Auszahlung) des Versteigerungserlöses “blockiert” werden kann. Die Rechtsprechung reichte von der Ansicht, dass jeder offener Anspruch aus einer Folgesache des Scheidungsverfahrens als Einwendung die Erlösverteilung verhindert bis zu der Ansicht, dass jeder Miteigentümer (Ehegatte) jederzeit die Auflösung gemeinschaftlichen Eigentums (Immobilie) verlangen kann. Unmut und Verwirrung prägten damit das Bild der familienrechtlichen Beratungspraxis. Denn die Frage, ob offene, mit der Scheidung (Eheauflösung) zusammenhängende Rechtsfragen als Einwand gegen die Erlösverteilung aus der Zwangsversteigerung des Familieneigenheims geltend gemacht werden können, ist ein zentraler Baustein für die Beratung für oder gegen eine Teilungsversteigerung des Familienheims und deren Folgen. Die Verweigerung des Einverständnisses in die Erlösverteilung nach Maßgabe und Quote der ehemaligen dinglichen Eigentumsbeteiligung kann gerechtfertigt sein, wenn dafür ein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht werden kann.

Gemeinschaftsimmanentes Zurückbehaltungsrecht: 
Der BGH stellt nun klar, welche Qualität ein solches Zurückbehaltungsrecht (= Einwand gegen die Erlösverteilung) haben muss: Das Zurückbehaltungsrecht darf nicht ” gemeinschaftsfremd ” sein. Wenn – wie meist der Fall – die gemeinsame Familienimmobilie der Ehegatten Gegenstand der Teilungsversteigerung ist, bedeutet das, dass nur solche Einwendungen ein Zurückbehaltungsrech t begründen, die etwas mit der Immobilie selbst zu tun haben. Konsequenz: Immobilien-fremde (offene) Rechtsfragen und Ansprüche z.B. aus der Auflösung der > Zugewinngemeinschaftkönnen nach BGH die Erlösverteilung nicht verhindern. Es kann also nicht (mehr) die gesamte > vermögensrechtliche Auseinandersetzung zwischen den (Ex-)Ehegatten in den (möglichen) Prozess um den Erlösverteilungsanspruch verlagert werden. Diese Klarstellung ist eine Sensation nach 17 Jahren “juristische Echternacher Springprozession”. Ab jetzt kann nicht mehr damit gerechnet werden, dass die Erlösverteilung über Jahre blockiert werden kann, solange noch irgendeine Folgesache im Ehestreit ungeklärt ist. Das ganze birgt für all jene Miteigentümer und Ehegatten jetzt die Gefahr, ehebezogene sonstigen Ansprüche nicht mehr über eine Blockade der Erlösverteilung gesichert zu bekommen, der Erlös aufgeteilt wird und das Geld sich “verflüchtigt” und dass man in der Folge mit seinem Titel „leer“ ausgeht. Nach der früheren (jetzt überholten) Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes konnte man im Rahmen der Auseinandersetzung solche Gegenansprüche geltend machen (BGH, Urteil vom 17. 11. 1999 – XII ZR 281/97, in > NJW 2000, 948). Mit einem Zurückbehaltungsrecht war er abgesichert. 

Pfändung des Erlösverteilungsanspruchs: 
Die jetzige Rechtsprechung birgt also die Gefahr in sich, dass Geldbeträge – trotz bestehender Gegenansprüche – ausgezahlt werden. Statt der Blockade-Strategie im Erlösverteilungsverfahren ist nun zu gänzlich anderem Vorgehen zu raten: Zunächst müssen Sie Ihre Forderungen titulieren lassen. Mit diesen Ansprüchen müssen Sie dann entweder eine Sicherungshypothek auf dem ½ Anteil des anderen Miteigentümers eintragen lassen. Kumulativ oder alternativ: Der berechtigte Miteigentümer pfändet die Auseinandersetzungsansprüche aus der Miteigentumsgemeinschaft. Zusätzlich muss ein eventueller Übererlös, der dem anderen Miteigentümer zusteht, gepfändet werden.Sodann betreibt er aus dieser Position die Forderungs- oder Teilungsversteigerung (Vgl. zum Ganzen Kogel, NJW 2016, 2294; Kogel, Anm. zu BGH, in: FF 2017, 256).

Grundschulden 
und deren Schicksal

Was geschieht mit Grundschulden, bei denen die zugrundeliegenden Bankkredite überwiegend oder ganz von den Eheleuten getilgt waren? Mehr dazu erfahren Sie
> hier

BGH, Urteil vom 20. Oktober 2010 – XII ZR 11/08 
Nicht valutierte Grundschulden in der Teilungsversteigerung

(Zitat) “Ersteigert ein Ehegatte das bis dahin gemeinsame Grundstück der Ehegatten, so kann der weichende Ehegatte vom Ersteher nicht Zahlung des hälftigen Betrags einer in das geringste Gebot fallenden, nicht mehr valutierten Grundschuld verlangen, welche die Ehegatten einem Kreditinstitut zur Sicherung eines gemeinsam aufgenommenen Darlehens eingeräumt hatten. Der weichende Ehegatte ist vielmehr darauf beschränkt, vom Ersteher die Mitwirkung bei der (“Rück-“)Übertragung und Teilung der Grundschuld zu verlangen und sodann aus der ihm gebührenden Teilgrundschuld die Duldung der Zwangsvollstreckung in das Grundstück zu begehren. Auch § 242 BGB eröffnet dem weichenden Ehegatten grundsätzlich keinen weitergehenden Zugriff auf das Vermögen des Erstehers (Fortführung des Senatsurteils vom 13. Januar 1993 – XII ZR 212/90 – FamRZ 1993, 676, 681; Abgrenzung zum Senatsurteil vo m 29. November 1995 – XII ZR 140/94 – BGHR BGB § 752 Auseinandersetzung 1).”

Anmerkung: Die Entscheidung kann man nur verstehen, wenn man die Grundzüge des Versteigerungsrechts verstanden hat und insbesondere den Umgang mit nicht valutierenden Grundschulden bei der Bestimmung des > geringsten Gebots versteht. Grundschulden, die im Grundbuch eingetragen sind, werden als sog. bestehen bleibendes Recht bei der Berechnung des geringsten Gebots berücksichtigt. Der Ersteher muss die bestehen bleibende Rechte bezahlen, immer in der Höhe, wie sie aus dem Grundbuch abzulesen sind.

Ein Hemmschuh gegen die Teilungsversteigerung ist Zuweisung der Ehewohnung mit (zwangsweisem) Abschluss eines Mietverhältnisses zwischen den Ehegatten nach § 1568a Abs.5 S.1 BGB: Das Zuweisungsverfahren kann sich als regelrechter Stolperstein im Teilungsversteigerungsverfahren erweisen. Mehr dazu
> hier

Bedeutung von Mietverhältnissen 
bei Ersteigerung der Immobilie

Derjenige, der per Zuschlagsbeschluss eine Immobilie ersteigert, wird Eigentümer dieser Immobilie (§ 90 ZVG). Der Zuschlagsbeschluss ist zugleich Vollstreckungstitel. Befindet sich die ersteigerte Immobilie im Fremdbesitz, kann der Ersteher der Immobilie aus dem Zuschlagsbeschluss gegen den Besitzer die Zwangsvollstreckung auf Räumung und Herausgabe betreiben (§ 93 Abs.1 S.1 ZVG). Die Räumungsvollstreckung wird nach § 885 ZPO, die Vollstreckung auf Herausgabe mitversteigerter Sachen wird nach § 883 ZPO vollzogen.

Ehemaliger (Mit)Eigentümer
ist Besitzer

Ist zur Zeit des Zuschlags der vorherige Eigentümer noch Besitzer der Immobilie, bedarf es zur Räumungsvollstreckung gegen den ehemaligen Eigentümer keines weiteren gerichtlichen und umständlichen Räumungsprozesses mit allen sich hieraus ergebenden Risiken, Kosten und vollstreckungsrechtlichen Besonderheiten. Als Schutz gegen die Vollstreckung verbleiben dem ehemaligen Eigentümer im Wesentlichen nur die Möglichkeiten nach 765a ZPO. Diese greifen jedoch nur dann, wenn die unverzügliche Räumung wegen ganz besonderer Umstände eine unbillige Härte bedeutet. Schutzrechte, wie sie dem Mieter gegen eine Wohnungskündigung oder Räumungsvollstreckung zur Verfügung stehen, existieren für den ehemaligen Eigentümer nicht.

Mieter
ist Besitzer

„Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB). Dieser beim Immobilienkauf geltende allgemeine Grundsatz findet sich auch beim Eigentumserwerb durch Ersteigerung (§ 93 Abs.1 S.2 ZVG) wieder. Zwar erlischt mit Zuschlag das Eigentumsrecht des ehemaligen Eigentümers, doch schuldrechtliche Rechte zum Besitz lässt der Zuschlag unberührt. Ist also die ersteigerte Immobilie vermietet, bleiben sämtliche Rechte des Mieters an der Immobilie bestehen: „Ersteigerung bricht nicht Miete“ (§ 57 ZVG i.V.m. § 566 BGB). Ob die ersteigerte Immobilie mit einem Mietverhältnis „belastet“ ist, wird im Versteigerungsverfahren dadurch berücksichtigt, dass eine Räumungsvollstreckung gegen den Mieter nicht auf Grundlage des Zuschlagsbeschlusses durchgeführt werden kann, wie das bei einer Räumungsvollstreckung gegen den ehemaligen Eigentümer der Fall ist. Für eine Zwangsvollstreckung gegen den Mieter wird keine Vollstreckungsklausel zum Zuschlagsbeschluss erteilt. Dafür genügt, wenn spätestens für das Vollstreckungsklauselverfahren bekannt wird, dass zum ersteigerten Objekt ein Mietverhältnis existiert. Dafür genügt, wenn der Mietvertrag im Teilungsversteigerungsverfahren (z.B. unmittelbar vor dem Versteigerungstermin) bekannt gemacht wird. Wird trotz Kenntnis eines schuldrechtlichen Besitzrechts der Zuschlagsbeschluss mit einer Vollstreckungsklausel versehen, kann derjenige, der sich auf ein Recht zum Besitz an der Immobilie hat, gegen Zuschlagsbeschluss und die darauf gestützte Zwangsräumung der Immobilie im Wege der Widerspruchsklage nach § 771 ZPO vorgehen (siehe § 93 Abs.1 S.3 ZVG).

(Ex-)Ehegatte
ist Miteigentümer und Mieter 

Das Phänomen, dass der ehemalige Eigentümer auch und zugleich Mieter des Versteigerungsobjekts sein kann, ist regelmäßig bei Teilungsversteigerungen von ehemaligen Ehewohnungen anzutreffen, die sich im Miteigentum der Ehegatten befinden und eine endgültige > Zuweisung der Ehewohnung mit Begründung eines Mietverhältnisses nach § 1568a Abs.5 S.1 BGB erfolgt. Ist der ehemalige Eigentümer im Besitz der versteigerten Wohnung und übt das Besitzrecht nicht nur wegen seiner ehemaligen Eigentümerstellung, sondern darüber hinaus und fortwirkend wegen eines weiterhin gültigen schuldrechtlichen Mietverhältnisses aus, kann der ehemalige Eigentümer gegen die Räumungsvollstreckung mit Widerspruchsklage nach § 771 ZPO vorgehen und in diesem Verfahren gegen die Zwangsvollstreckung sämtliche Rechte auf Besitz aus dem Mietverhältnis geltend machen. Vollstreckt der Ersteher einer Teilungsversteigerung aus dem Zuschlag gegen einen Miterben, so kann dieser nach § 771 ZPO Widerspruchsklage erheben, wenn er sich aufgrund eines Mietverhältnisses im Grundstück befindet (vgl. AG Bremen WuM 1955, 92). Gleiches gilt, wenn aus dem Zuschlag gegen einen in der ehemaligen Ehewohnung wohnenden Ehegatten vollstreckt werden soll. Kann der Ehegatte sich auf ein Recht zum Besitz aus einem Mietverhältnis mit dem ehemaligen Eigentümer berufen, so geht das Mietverhältnis und sich die daraus ergebenden Rechte und Pflichten auf den Ersteher über (§ 57 ZVG i.V.m. § 566 BGB).

• Weiterführende Links:
  » Mietverhältnis wegen endgültiger Zuweisung der Ehewohnung

Praxistipp

Wem als (Ex-)Ehegatten und Miteigentümer einer (ehemaligen) ehelichen Immobilie die Teilungsversteigerung droht, kann den Erfolg der Teilungsversteigerung erheblich torpedieren, wenn er (prophylaktisch) die > endgültige Zuweisung der Ehewohnung anstrebt.

Anspruchsgrundlage 
§ 826 BGB

LG Münster, Urteil vom 11.07.2003 – 4 O 255/02 (FamRZ 2003, 1666)
Schadenersatz wegen Boykott des freihändigen Verkaufs

Anmerkung: Wenn ein Ehegatte den lukrativeren freihändigen Verkauf der gemeinschaftlichen Immobilie boykottiert, stellt sich unverzüglich die Frage nach möglichen Schadensersatzansprüchen wegen entgangenem Gewinn etc. Leider wird generell ein solcher Schadensersatzanspruch nicht für möglich gehalten. Ausnahmsweise kann § > 826 BGB in Betracht kommen. Dieser Anspruch setzt allerdings eine vorsätzliche sittenwidrige Schädigung voraus, was in den seltensten Fällen darzustellen und zu beweisen ist. Blockiert ein Ehepartner den freihändigen Verkauf des gemeinsamen Hausgrundstücks zu einem Preis über dem Verkehrswert, mit der Folge, dass die Teilungsversteigerung stattfindet, in der er die Immobilie zu einem Preis unter dem Verkehrswert selbst erwirbt, so hat er dem anderen verkaufswilligen Ehegatten den entstandenen Schaden (Hälfte des Differenzbetrags zwischen dem zu erzielenden Kaufpreis und dem im Teilungsversteigerungsverfahren gezahlten Kaufpreis) zu ersetzen. Der Schadensersatz basiert auf einer bestimmten – hier sanktionierten – Vorgehensweise, nämlich Ablehnung eines günstigen Angebots im freihändigen Verkauf und anschließend eigene Ersteigerung zu einem niedrigeren Betrag. Das Gericht sah darin einen Verstoß gegen nachwirkende eheliche Treuepflichten (> Loyalitätsprinzip).

• Weiterführende Links:
  » Leistungsverweigerungsrecht nach § 1381 BGB zum Zugewinnausgleich wegen grob unbilliger Teilungsversteigerung 
  » Blog-Artikel: Sabotageverhalten eines Ehegatten gegen Hausverkauf

Praxistipps

Tipp I

Der Erwerbswillige sollte deshalb dahingehend beraten werden, dass er insoweit seine Absichten offen legt und von Beginn an seinen eigenen Erwerbswillen kund tut bzw. die Veräußerung an Dritte ausschließt. Wenn dann eine Einigung über den Kaufpreis nicht erzielt werden kann, mit der Folge, dass ein Teilungsversteigerungsverfahren durchgeführt werden muss, wird man ihm nicht vorwerfen können, günstige Angebote Dritter abgelehnt zu haben, mit dem – verschwiegenen – Ziel, selbst günstig zu erwerben. Der eigene Erwerb ist grundsätzlich kein verwerfliches Ziel und somit – wenn Einigkeit über die Modalitäten anderweitig nicht erzielbar ist – legitim, durch das Instrument der Teilungsversteigerung zu erreichen.

Tipp II 

Wird dem einen Ehegatten ein Miteigentumsanteil an der ehelichen Immobilie eingeräumt, so kann man dem anderen Ehegatten nur raten, die Verfügungsbefugnis über die Gesamtimmobilie gleichzeitig vertraglich so zu regeln, dass diese ausschließlich bei ihm verbleibt. Solange die Ehe noch intakt ist, lässt sich dies bei notarieller Einräumung eines Miteigentumsanteils an der Immobilie leichter realisieren. Andernfalls riskiert man, dass die Teilungsversteigerung zum klassischen Spielfeld für endlose Rosenkriege wird, weil ein freihändiger Verkauf der Immobilie nur einvernehmlich funktioniert (§ 747 S.2 BGB). Die Teilungsversteigerung und ihre Tücken kann ein gefundenes Fressen für boykottierende Ex-Ehegatten sein, um den anderen zu ärgern und zu schädigen.

Links & Literatur

Links

• Leitfaden für Immobilienbesitzer
• Ablauf und Verfahren der Teilungsversteigerung
• Das Gutachten für die Zwangsversteigerung: Regeln, Verbote, Absagen
• Musteranträge zur Einstellung der Teilungsversteigerung
• Hinweise zur Sicherheitsleistung in Zwangsversteigerungssachen
• Teilungsversteigerung: So wird abgerechnet

Literatur

• Dreyer, Teilungsversteigerung und Gesamtschuldnerausgleich > hier
• Walter Kogel, Familienrechtliche Ausgleichsansprüche und Teilungsversteigerung – eine juristische Schlangengrube, in: NZFam 2018, 788
• Walter Kogel, Erlösverteilung und Zurückbehaltungsrechte – eine endlose Auseinadersetzung mit Regresspotential, in: FPR 2013, 379 
• Roland Böttcher, Teilungsversteigerung von Grundstücken, in FRP 2012, 502
• Walter Kogel, Die Erlösverteilung bei der Teilungsversteigerung des Familienheims – Ein juristischer Irrgarten, in: FPR 2012, 75 
• Walter Kogel, § 1568a BGB – ein neuer, ungeahnter Stolperstein bei der Teilungsversteigerung, FamRB 2010, 191
• Brudermüller, das Familienheim in der Teilungsversteigerung, in FamRZ 1996, 1516 ff.
• Dieter Büte, Schutzvorschriften bei der Teilungsversteigerung des Familienheims, in FK Familienrecht kompakt 2002, 34

In eigener Sache

• Vereinbarung zur Nutzung gemeinsamer Immobilie nach Trennung und Scheidung, unser Az.: 112/ 21
• AG Tostedt – NSZ 12 K 54/17, einstweilige Einstellung der Teilungsversteigerung nach § 180 Abs.2 ZVG, unser Az.: 10/ 17 (D3/224- 18)
• AG Ludwigsburg – 1 K 114/17,  einstweilige Einstellung der Teilungsversteigerung nach § 180 Abs.2 ZVG, unser Az.: 19/ 17 (D3/d837- 17)
• AG München – 1517 K 202/17, einstweilige Einstellung der Teilungsversteigerung nach § 180 Abs.3 ZVG, unser Az.: 519/ 16 (D3/484- 17)
• LG Meiningen – 2 O 55/16, Klage wegen Zustimmung zur Auszahlung eines hinterlegten Betrages, unser Az.: 187/ 15 (D3/424- 16)
• LG München II – 11 O 3437/15, Klage wegen Zustimmung zur Auszahlung eines hinterlegten Betrages, unser Az.: 176/ 15
• Teilungsversteigerung & Befreiung von gemeinsamen Immobilienkreditverbindlichkeiten, Gegenstandswert anwaltlicher Tätigkeit bei Teilungsversteigerung (§ 26 Abs.1 RVG), unser Az.: 167/ 15
• Teilungsversteigerung, unser Az.: 380/ 12
• AG Groß-Gerau – 24 K 103/15, Teilungsversteigerung eines Mehrfamilienhauses der Eheleute nach Scheidung, unser Az.: 2/ 16
• Einvernehmliche Übertragung des Miteigentums an Immobilien in den USA, unser Az.: 204/ 15